Kronenburg-Uilenstede
Transformatie van (deels leegstaand) kantorengebied naar een woon-werkgebied met voorzieningen voor studenten, de zakelijke markt en omliggende wijken.
Let op! Op dit moment bereiden we onze website voor op de invoering van de Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen. Deze wetten gelden vanaf 1 januari 2024. Vanaf deze dag is ook het landelijke Omgevingsloket online. De komende maanden vullen we de informatie op deze website aan.
Locatie
De transformatiezone bevindt zich in de wijk Kronenburg, een gebied van 25 hectare, aansluitend aan de bestaande studentencampus Uilenstede. De ontwikkelkavels bevinden zich aan de Laan van Kronenburg, Prof. E.M. Meijerslaan, Prof. W.H. Keesomlaan en Uilenstede.
Toelichting
In mei 2022 is een bestemmingsplan door de Raad van State gedeeltelijk vernietigd. Dit komt omdat de transformatiezone in LIB 4 gebied ligt waar bouwbeperkingen voor geluidsgevoelige bestemmingen (zoals wonen) gelden vanwege Schiphol. Een deel van Amstelveen ligt in LIB4 gebied: een geluidszone vanwege vliegverkeer. Het Luchthaven Indeling Besluit is er voornamelijk op gericht om burgers te beschermen tegen geluidshinder van vliegtuigen. De Raad van State geeft aan dat voor het bouwen van meer dan 25 woningen per bouwplan de toestemming nodig is van het Rijk.
De ministers van BZK (volkshuisvesting) en IenW (luchtvaart) hebben eind 2023 bestuurlijk overleg gevoerd met de Gemeente Amstelveen. De uitkomst is dat we gezamenlijk inzetten op een ontwikkeling die de leefomgevingskwaliteit van het gebied verbetert. De grote leegstand heeft namelijk negatieve gevolgen voor de leefomgevingskwaliteit. Het Rijk is bereid om voor deze specifieke ontwikkeling het Luchthavenindelingbesluit (LIB) te wijzigen om het clusteren van meer dan 25 woningen voor een bouwplan mogelijk te maken. De wijzigingsprocedure start wanneer er een nieuw plan ligt dat voldoet aan gezamenlijk gemaakte afspraken en ook haalbaar is. Voor de evaluatie van de mogelijke effecten van de geluidbelasting op de gezondheid van de potentiële nieuwe bewoners werken wij met het Rijk samen een aanpak uit. Op basis van de uitkomsten van tussenevaluaties en gezondheidsmonitoring wordt gezamenlijk besproken of verdere herontwikkeling van het gebied mogelijk is.
De oorspronkelijke voorziene gebiedsontwikkeling kan nu niet worden gerealiseerd. Het ging om afspraken met alle eigenaren van de ontwikkellocaties en met studentenhuisvester DUWO over de bouw van 2.500 studentenwoningen in de sociale huur met de helft van de studentenwoningen met een huur van maximaal €442 (prijspeil 2021) waardoor jongeren die onderwijs volgen van 18 tot 23 jaar bij deze woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast werd voorzien in 1580 extended stay kamers voor mensen die voor korte duur verblijfsruimte nodig hebben. Met het toevoegen van deze (tijdelijke) woonruimte was er ook behoefte aan een goede mix aan voorzieningen. Daarom was er plek voorzien voor detailhandel, sport, horeca en een medisch cluster. Daarbij was er ook ruimte voor nieuwe kantoorontwikkeling.
Met in het achterhoofd de mogelijke overlast van vliegtuigen, en de ligging naast studentencampus Uilenstede, is er specifiek gekozen voor een doelgroep die minder last ervaart van vliegtuiggeluid. De GGD heeft onderzocht dat voor studenten er geen gezondheidsgevolgen vanwege hun leeftijd en het feit dat zij er tijdelijk wonen. Er was veel aandacht voor architectuur. De beoogde gebouwen met getrapte gevels vanwege geluiddemping zouden worden verbonden door een openbaar toegankelijk campusterrein met een groen karakter, met langzaam verkeerroutes en diverse prettige verblijfsplekken waar men rust of reuring kan vinden. Die verblijfsplekken zijn ontworpen door middel van soundscaping, waarbij geluidniveaus mede bepalend zijn voor het stedenbouwkundig plan, de beeldkwaliteit en de inrichting van de buitenruimte en en middels bijbehorende maatregelen wordt gestuurd op de geluidsbeleving en het verminderen van geluid. Uniek is daarbij direct rekening is gehouden met windhinder, bezonning en klimaatadaptatie.
Planning
Het Rijk heeft de Tweede Kamer op 16 januari 2024 geïnformeerd met een brief over actualiteiten in het dossier Kronenburg. De komende periode gaan wij in afstemming met het Rijk en met een of meer ontwikkelaars aan de slag met een bouwplan voor 438 woningen als eerste fase van een gebiedsimpuls tot uitvoering gebracht kan worden.
Contact
Veelgestelde vragen en antwoorden kunt u onderaan deze pagina vinden. Heeft u andere vragen over de transformatie Kronenburg-Uilenstede of wilt u meer informatie, neem dan contact op met projectleider Joppe Naftaniel via: j.naftaniel@amstelveen.nl. Over de nieuwe gezamenlijke aanpak voor een eerste fase van woningbouw kunt u contact opnemen met Joktan Cohen via j.cohen@amstelveen.nl
In onderstaande afbeelding is een luchtfoto van de huidige situatie van Kronenburg en Uilenstede te zien binnen een breder perspectief van de omgeving. De rode lijn toont het gebied waar een bestemmingsplan voor was opgesteld. De gele lijn geeft het transformatiegebied weer.
FAQs
PROJECT
Waarom is de ontwikkeling nog steeds actueel?
Het moment is nu rijp om het gebied te ontwikkelen. En er is een enorme woningnood ook onder studenten. Gebiedseigenaren staan te popelen en wij willen de ontwikkeling faciliteren. Het is hoog tijd dat dit gebied een impuls krijgt.
Waarom is er gekozen voor studentenwoningen?
Volgens de GGD is het 'zeer onwaarschijnlijk' dat jongeren in de leeftijd tussen 18 en 25 jaar nadelige gezondheidseffecten ondervinden van laag overvliegende toestellen. Jongeren ervaren minder hinder en ontwikkelen minder snel gezondheidsklachten. Door de campuscontracten is bovendien verzekerd dat een student relatief korte tijd woont op de locatie, zodat langdurige blootstelling aan geluidbelasting van vliegverkeer is uitgesloten. Tot slot: studenten zijn overdag veelal elders, terwijl in de nacht in beginsel minder over de Buitenveldertbaan wordt gevlogen.
Vergroten internationale studenten de druk op de kamervraag?
We zien inderdaad een toename van internationale studenten. Ook zij moeten gefaciliteerd worden. Liever met een studentenkamer dan dat zij de druk op de reguliere woningmarkt vergroten.
Waarom zijn plannen uitgewerkt waar geen groen licht voor is gegeven door het ministerie van I en W?
In het in 2018 gewijzigde Luchthaven Indelings Besluit (LIB) 2018 staat dat gemeenten eigen afwegingsbevoegdheid hebben om woningen te bouwen als verpaupering wordt tegengegaan en lokaal de leefbaarheid moet worden gewaarborgd. Daar zijn de flexibiliteitsregels in het gewijzigde LIB uitdrukkelijk voor bedoeld. Het bestemmingsplan onderbouwde hoe hier invulling aan is gegeven; o.a. wijze hoe rekening is gehouden met geluid en externe veiligheid
Wat houdt de zonering van het LIB rond de luchthaven in?
Het gebied rond de luchthaven is opgedeeld in een aantal zones zoals vastgelegd in het Luchthaven Indelings Besluit (LIB). Dicht bij de luchthaven worden woningen opgekocht en gesloopt vanwege de veiligheid (zone 1). Zone 2 is een sloopzone vanwege geluid. In zone 3 is vanwege veiligheid geen nieuwe woningbouw mogelijk. Kronenburg ligt net als Uilenstede binnen zone 4 (geluid) en 5 (veiligheid), grofweg een gebied in de Randstad van Uitgeest tot Leiden. In LIB zone 4 gelden beperkingen om ernstige hinder en slaapverstoring door vliegtuiglawaai te voorkomen. Er kunnen vooral gebouwen voor short-stay of logies worden gebouwd, zoals hotels of gevangenissen. Omdat er dan sprake is van tijdelijk verblijf en de gezondheidseffecten minimaal blijven. Gemeenten kunnen in deze zone gemotiveerd woningen bouwen binnen gebieden waar al gebouwen stonden als dat verpaupering tegen gaat en de leefbaarheid van een gebied toeneemt. Het LIB is daar in 2018 op aangepast. Kronenburg valt ook in zone 5. In dit gebied mag gebouwd worden als ook rekening worden gehouden met het belang van de luchtvaart i.v.m. externe veiligheid. Schiphol heeft overigens geen bezwaren tegen het plan. Belangrijk is dat gemeenten rekening houden met de geluidsoverlast, bijvoorbeeld door geluid adaptief te bouwen en ook goed te kijken naar vluchtwegen en bereikbaarheid ofwel de externe veiligheid van de locatie bij mogelijke risico’s.
Is rekening gehouden met externe veiligheid en groepsrisico?
Ja. Kronenburg ligt in zowel zone LIB 4 als in LIB 5. LIB 4 gaat over geluid. In LIB 5 gelden voor bestaand stedelijk gebied geen bouwbeperkingen. Wel geldt een plicht om te motiveren hoe rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Dat is onderzocht en vastgelegd.